Yola Çıkışı Olmayan Taşınmaz İçin Hukuki Çözüm: Geçit Hakkı Davası

Geçit hakkı davası, ülkemizde arazi düzenlenmesinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış olması ve her taşınmazın yol ihtiyacına cevap verilmemesi sebebiyle açılan bir davadır.
Geçit hakkı davası ile davacı lehine geçit hakkına hükmedilmesi halinde, genel yola bağlantısı olmayan veya yolu bulunsa bile bu yol ile ihtiyacı karşılanamayan taşınmazın genel yolla kesintisiz bağlantısı sağlanır.

Geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte, özünü komşuluk hukukundan alır. Bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilmelidir. Geçit gereksiniminin nedeni, taşınmazın niteliği ile bu gereksinimin nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalı, özellikle de geçit ihtiyacı içerisinde bulunan taşınmazın bu ihtiyacı karşılanırken aleyhine geçit kurulacak komşu taşınmaza zarar verilmesinin önüne geçecek her türlü tedbir düşünülmelidir. (14. Hukuk Dairesi 2012/4547 E., 2012/5774 K.)

A. Kanun Maddesi

Türk Medeni Kanunu‘nun 747. maddesinde “Zorunlu Geçit” hakkı düzenlenmiştir.
İşbu kanun maddesine göre:

“7. Geçit hakları
a. Zorunlu geçit
Madde 747- Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.
Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.
Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.”

Medeni Kanunu’nun 747. Maddesine göre genel yola çıkmak için yeterli bir yolu veya geçidi bulunmayan taşınmaz sahibi, bedel karşılığında komşu taşınmaz sahibinden, kendisine geçmek için bir geçit hakkı tanımasını talep edebilir.

B. Geçit Hakkı Kurulması İçin Gerekli Şartlar

1.Geçit hakkı talep eden taşınmaz malikinin genel yola çıkmak için yeterli bir geçidi veya yolu bulunmamalıdır.

Bu ihtiyaç taşınmazın satın alınmasından beri mevcut olabileceği gibi taşınmazın parsellenmesi, toprak kayması, sel gibi genel yolun sonradan değişmesi sebebiyle sonradan da ortaya çıkabilir. Mevcut olması gereken durum taşınmaz sahibi genel yola ulaşamıyor durumda olmasıdır.

2.Geçit hakkı, taşınmazın etrafında yer alan diğer taşınmazlardan en az zarar görebilecek konumdaki taşınmaz malikine karşı kullanılmalıdır.

Geçit hakkı, istenilen herhangi bir taşınmaz aleyhine kurulmaz. Ana yola ulaşmak hangi taşınmaz sahibi için en az külfeti doğuruyor ise ona karşı kullanılmalıdır.

Önemli Not: Geçit hakkı tesis edilmesini talep ettiğiniz dava da taşınmaz malikinin arazisinin uygun alternatif güzergahlardan olmaması halinde diğer taşınmaz maliklerini de davaya dahil etmeniz gerekecektir.

3.Geçit hakkı talebinde bulunan taşınmaz maliki, bu hakkı kullandığı taşınmaz malikine tam bir denkleştirme bedeli ödemek zorundadır.

Taşınmazına geçit hakkı tesis edilen malik için katlandığı külfet uyarınca tam bir tazminat ödenmek zorundadır. Yalnız geçit tesis edilecek yer için değil, bu taşınmazın böyle bir külfetle yükümlü tutulması sonucunda taşınmazın tümünde hasıl olacak değer kaybının ve bu yüzden katlanılan fedakarlığın göz önünde tutulması icap eder. Bedelin belirlenmesinde, geçit hakkı elde edecek olanın yararı dikkate alınmaz; sadece komşunun geçit vermesinden doğan zararı esas alınır. (Yargıtay 14. HD 20.09.2005 7892/8038)

4.Taşınmaz maliki geçit hakkının tesis edilmesinden kaçınması halinde, geçit hakkına ihtiyacı olan taşınmaz maliki dava açarak geçit hakkının tescilini talep edebilir.

Geçit hakkı davası, komşuluk hukuku gereğince zorunlu arabuluculuğa tabidir. Dava açılmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir.
İşbu davalar için taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemeleri görevli ve yetkilidir.
Mahkemenin kararının kesinleşmesi ile irtifak kurulmuş olur. İrtifak hakkı sahibi kendisi bu karar ile açıklayıcı tescili yaptırabilir.

Geçit hakkı davaları komplike hususları içermesi sebebiyle, davanın avukat ile yürütülmesi son derece elzemdir.